Сравнительный Подход к Оценке Объектов Недвижимости • Сравнительный подход

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Подходы к оценке недвижимости — Экономика недвижимости (Экономика и финансы)

Соотношение дохода к цене – существенный фактор при проведении расчётов. Иногда на его основе формируются мотивационные основания, предусматривающие рентабельность имущественной сделки или отказ от проведения таковой. Собственник сравнивает вложенные в недвижимость затраты и допустимую при сбыте финансовую прибыль.
Определение величины чистого дохода от продажи объекта. отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Подходы к оценке недвижимости.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Мнение эксперта

Петров Алексей, главный консультант и оператор

По всем вопросам обращайтесь ко мне!

Задать вопрос эксперту

Сравнительная оценка недвижимости: плюсы и минусы, метод, корректировки • Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Sо — площадь оцениваемого объекта количество единиц сравнения ;. Смело обращайтесь со всеми своими вопросами, я отвечу в течение рабочего дня!

Сравнительный подход при оценки недвижимости

Помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле. Разработка и усовершенствование методик, связанных с популярностью подхода.

Метод сравнительного анализа сделок. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами. Экономика недвижимости: Учебное пособие

Доходный подход

• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

— в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;
— в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Расчет коэффициента капитализации.

Сверхулучшения — позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия. применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Метод валового рентного мультипликатора

1. Метод изучения ценовых индексов, где затрагивается временной фактор.
2. Метод прямого сравнения с объектом, который совпадает с изучаемым на 90% по всем параметрам.
3. Метод прямого сравнения с объектом, который совпадает с изучаемым на 60-90% по всем параметрам.
4. Метод прямого сравнения с объектом, который либо частично совпадает, либо совпадает на 80%, но имеет правки и корректировки.
5. Метод оценки объекта, основываясь на удельных показателях.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни — это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Метод разбивки по компонентам

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Ø Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости Свс или Сзам. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу.

Существенную роль играет экспертная оценка, которая используется профессионалами рынка продаж. Специалисты данной категории определяют объективные преимущества и недостатки приобретаемого жилья, с максимальной точностью (см. Сколько стоит продать квартиру).

Корректировки в сравнительной оценки недвижимости

• Разработка и усовершенствование методик, связанных с популярностью подхода. Что допускает использование в бытовых условиях, так же – и в специальных.
• Широкий диапазон применения, допускающий опору на нюансы целевого назначения расчётов.
• Доступность применения, допускающая использование элементов подхода на самом примитивном уровне. Хотя без учёта тонкостей и нюансов.
• Информационная обоснованность, опирающаяся на статистику, что придаёт расчётам соответствующую достоверность.
• Допустимость внесения поправок посредством корректирующих расчётов – для осведомлённых лиц.
• Допустимость использования базовой основы сравнительного мониторинга в иных подходах.

Следует отметить, что в России в настоящее время пока не получили распространения практика правового градо-регулирования и правовые планы зонирования и застройки, которые в той или иной форме приняты в большинстве стран мира. Установление правовых ограничений на интенсивность использования территории — это одна из законодательных задач в области градостроения.

Согласование результатов оценки

— в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;
— в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.
По преимуществу применяется, когда помещение приобретается для коммерческих целей. Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий.