Приобретательная давность или спор о праве?
Сильные форума сего, шепните мнение, пожалуйста.
Жила бабулька одна-одинешенька, но собственница квартиры (с 1996 года в порядке приватизации). Разрешила она на старость лет, предчувствуя свою скорую кончину, семье с малолетним ребенком к себе вселиться. Обещала последующую прописку и передачу прав. Семья вселяется, обещание свое о передаче права исполняет — в простой письменной форме в 2000 году составляется договор дарения на отца семейства в присутствии свидетелей, подписи которых на договоре имеются. До регистрации договора дело не доходит, т.к. бабушка умирает в этом же 2000 году.
Семья хоронит бабушку и продолжает владеть и пользоваться квартирой «как своей собственной». Наследники не появляются.
Незнание закона для человека образца 90х, еще и выходца с дружественной страны СНГ, дело обычное.
Зашевелился отец семейства только в 2006 году и начал справки собирать, чтобы собственность оформить. В БТИ работают сплошь «юристы», которые в ходе разговора советуют отцу семейства, ждать 15 лет и в силу приобретательной давности квартиру-таки в собственность себе оформить.
И вот, пришел отец семейства с горящими глазами
Если остановится на ст. 234 ГК, то в приобретательной давности меня смущает не столько срок, понятно, что ждать еще 3 года, сколько добросовестность владения, т.к. знал он на момент возникновения владения о том, что отсутствуют у него основания возникновения права собственности. И практика до ВС это подтверждает. ВС своими определениями за 2015 косвенно заставляет задуматься, что может быть и попробовать можно.
А в признании права смущает исковая давность. Раз договор дарения был, но гос.регистрацию он не прошел, то собственником на данный момент является де юро муниципалитет, т.к. имущество выморочное. Можно потребовать у суда обязать муниципалитет зарегистрировать право и признать право за клиентом на основании этого договора. Но муниципалитет же заявит о пропуске исковой давности, и будет прав.
Должен же быть способ.
()
Вот с этим разберитесь поточнее (что есть добросовестность владения и чем она отличается от добросовестности приобретения) и будет вам (и особенно вашему клиенту) счастье. «И практика ВС это подтверждает».
()
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
истец знал — нет добросовестного владения.
И никто не мешал подать иск за последние 16 лет.
()
Определении Верховного Суда РФ от 27.01.2015 N 127-КГ14-9
«давностное владение является добросовестным, если лицо, приобретая вещь, не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, иными словами в тех случаях, когда вещь приобретается в результате осуществления внешне правомерных действий, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может»
т.е.
— если приобретение было по сделке и она действительна — право возникает по сделке;
— если приобретение было по цепочке — приобретение происходит по ст.223 ГК в силу добросовестности.
И только тогда, когда ни того ни другого не может быть — происходит приобретение по ПД.
Следовательно, от приобретателя по ПД не требуется приобретения по действительной сделке (или отвечать критериям добросовестного приобретателя). Он должен быть не добросовестным ПРИОБРЕТАТЕЛЕМ, а добросовестным ВЛАДЕЛЬЦЕМ. Критерий добросовестного владения вы зацитировали но сделали неверный вывод.
Добросовестность владения ПД состоит, фактически, в отсутствии захвата.
Кроме того, в данном конкретном казусе есть ДКП с волей продавца. который не перенес право в установленном порядке, однако связал стороны, потому нельзя сделать вывод о недобросовестном владении покупателя.
()
Договор дарения (не было там КП) квартиры в 2000 году подлежал госрегистрации и не связывал стороны, поскольку не был заключен. Все высказывания ВС и ВАС относительно «связывания» всегда относились только к заключенным договорам, в основном — к купле-продажи нежилых помещений, т.е. к договорам, которые никогда не требовали госрегистрации. С 2013 года ситуация изменилась, но мы говорим о договоре 2000 года.
Не заключенный договор давал всегда только одно право — требовать его госрегистрации от контрагента (или его правопреемников), но в данном случае ТС прав — для такого требования пропущен срок ИД.
По таким делам обычно также всегда есть проблема с открытостью владения — суды ссылаются на непереоформление лицевого счета, уплату коммунальных платежей не от имени истца, а также то, истец не уплачивал от своего имени налог на имущество — все это исключает открытость владения.
()
Спасибо за рассуждения. Для ясности: если мы не говорим, о том,что ДД имеется, про это никто и не узнает. По приобретательной давности все же сомнения есть.
Что касается возникновения права на основании ДД. Тот же совместный пленум 10/22:
60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
62. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
63. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
64. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Таким образом, что имеем: ДД заключен, объект передан, отсутствует лишь гос.регистрация. Обращаемся в Росреестр, он отказывает. Идем оспаривать его отказ в порядке п.62 пленума и гл22 КАС. Если же не получится, и будет рассмотрение в СОЮ о принуждении к гос.регистрации ответчиком будет бабушка скончавшаяся. Ходатайствовать перед судом о направлении запроса к нотариусу для установления надлежащего ответчика, и вот с момента когда будет установлено, есть наследники или нет, будет СИД исчисляться с этого момента.
И еще нюанс: право зарегистрировано в БТИ, т.е. при запросе выписки из ЕГРП там будет указано, что сведения такие в ЕГРП отсутствуют. Формально, начиная с 2000 года он и знать не знал о том,что у нее есть собственность, т.к. в БТИ такую информацию в нашем регионе могут предоставить непосредственно собственнику или представителю.