Переход права собственности на земельный участок

Смена собственника земельного участка не подразумевает автоматического перехода права собственности. Закрепить его полномочия для совершения любых действий с объектом (продажи, завещания, дарения) можно только посредством внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Порядок, сроки, стоимость и документы для регистрационных действий регламентируются законами Российской Федерации. Разберитесь, как происходит переход права собственности на земельный участок.

Основания для перехода права собственности на участок

Смена собственника и переход права на определенную собственность возможны по ряду причин. Согласно ст. 25 ЗК, права на участки возникают по основаниям, указанным гражданским законодательством и федеральными законами и должны быть зарегистрированы, если этого требует закон.

Самыми распространёнными причинами перехода права на определенную собственность являются:

• сделки купли-продажи, дарения, мены или отчуждения собственности на иных основаниях (ст. 218 ГК);
• наследование или правопреемство при реорганизации предприятий (ст. 218 ГК);
• приватизация государственных или муниципальных наделов (ст. 217 ГК). Особенным случаем является приватизация земли под многоквартирным домом;
• в п. 3 ст. 218 ГК указан ряд иных оснований, например, приобретение участка, от которого собственник отказался или по какой-либо причине утратил право собственности.

Кроме того, статьи 17, 18, 19 ЗК содержат информацию о возможности перехода собственности на землю к Российской Федерации, субъектам в её составе и муниципальным органам. В каждом из указанных случаев сделка имеет свои отличительные особенности.

Переход права на земельный участок

При переходе права на земельный участок, один субъект теряет прежние права, а другой их приобретает. Участки земли представлены следующими вариантами:

• Собственность. Согласно категориям земель, собственность может находиться в частном владении или быть на балансе государства. При частной собственности распорядителями участков выступают физические и юридические лица, владеющие землей по праву собственности. Отношения регулируются п. 1 ст. 15 ЗК РФ. Согласно положениям закона, собственность не может находиться в руках иностранных граждан или нерезидентов РФ. Государственная собственность на землю состоит из федеральной, муниципальной и земель субъектов Российской Федерации по территориальному принципу.
• Бессрочное пользование. Суть перехода прав на землю при бессрочном (постоянном) пользовании заключается в предоставлении наделов государственным ведомствам. Постоянное пользование землями не может распространяться на физических или юридических лиц. Процедура регулируется статьями ЗК РФ и некоторыми федеральными актами.
• Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Правоотношения на указанный вид собственности не допускаются в пользу граждан.
• Земли в арендное пользование. Выделяются из государственной или муниципальной собственности в пользование физическим/юридическим лицам. Правовые условия на землю закрепляются арендным договором между субъектами.
• Сервитут. Различают частный и публичный сервитут – пользование земельными наделами в рамках муниципального строительства или обработки угодий.

Переход права собственности при наследовании земельного участка

Переход права собственности на земельный участок по наследству регулируется гражданским, семейным и наследственным законодательством и являет собой одностороннюю сделку, которая отражает волю наследодателя. Она должна быть зафиксирована в завещании и нотариально заверена. Если такого документа после смерти владельца имущества не останется, значит, переход права произойдёт по закону (ст. 1111 ГК).

Наследниками обычно становятся граждане, но наследодатель может указать в завещании юридическое лицо (ст. 1116 ГК), а также Российскую Федерацию, её субъекты, муниципалитеты, другие страны и международные организации. Наследники делятся на семь очередей (ст. 1142 – 1145 ГК), и каждая последующая очередь друг призывается к наследованию, если наследников предшествующей очереди нет, они отказались от наследства либо были его лишены.

Граждане, вступающие в наследство, должны в нотариальной конторе попросить свидетельство о праве на наследуемый земельный участок (ст. 1153 ГК). Оно необходимо для регистрации свершившегося перехода права собственности на недвижимость. Переходящий наследникам надел, принадлежащий прежнему владельцу на правах собственности, и право пожизненно наследуемого владения наследуются на общих основаниях (ст. 1181 ГК).

Переход права собственности на участок по договору купли-продажи

Один из наиболее распространенных вариантов отчуждения недвижимости, предусмотренных российским правом – заключение договора купли-продажи. Он является заключенным сразу после подписания сторонами, но переход права собственности на его основании требует обязательной государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ. При этом для земельных участков действует ряд требований (ст. 37 ЗК РФ):

1. Купля-продажа возможна только для ЗУ, прошедших кадастровый учет. Они идентифицируются в Росреестре через уникальный кадастровый номер. В соответствующем договоре отчуждения обязательно должны быть указаны сведения о местоположении, площади, виде разрешенного использования и других характеристиках. С 2024 г. постановка на кадастровый учет может осуществляться одновременно с регистрационными действиями, если она не выполнялась ранее.
2. В договор купли-продажи имеют права включать пункты о возможности продавца выкупить ЗУ обратно по своему усмотрению, ограничении его ответственности при предъявлении требований на землю со стороны третьих лиц, а также об ограничении дальнейшим распоряжением ЗУ (включая ипотеку, передачу в аренду и прочие сделки). Подобные условия являются недействительными.
3. Продавец обязан сообщать покупателю исчерпывающую информацию об имеющихся ограничениях по использованию земли и наличии обременений.
4. При предоставлении продавцом ложных сведений относительно ЗУ, которые могут влиять на цену и принятие решения о покупке, покупатель имеет право требовать снижения цены или расторжения сделки с возмещением причиненных убытков. Речь идет о качественных показателях земли, разрешениях на застройку, наличии обременений, использовании соседних участков, существенно влияющих на продаваемый объект и т. д.

Сторонам запрещается самостоятельно менять целевое назначение земельного надела и условия его использования.

Читать закон

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания: переход права

Договором купли-продажи земельного участка принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность. Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ. Она фиксирует переход права на определенный участок.

Однако в случаях, когда собственником земельного участка является одно лицо, а собственником здания на участке — другое, возникают недопонимания при продаже того или иного земельного участка. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости переход земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого осуществляется переход права на определенную собственность другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Мнение эксперта

Черноволов Василий Петрович, эксперт по вопросам права собственности

Если вдруг возникнут вопросы, обращайтесь ко мне, и я помогу разобраться.

Задать вопрос эксперту

Иная ситуация с переходом права, если эта часть земельного участка используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения. Именно поэтому рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней. А если у вас возникнут вопросы, задавайте их мне, и я помогу разобраться.

Оформление участка в собственность: как регистрируется переход права

За регистрационными действиями при оформлении перехода права обращаются лица, являющиеся собственниками, их законные представители, участники договорных отношений (ст. 15 закона № 218-ФЗ). Процедура проводится в Регистрационной палате (Росреестре), куда можно обращаться напрямую или через МФЦ (в качестве посредника), независимо от местоположения по отношению к земельному участку.

Процедура перерегистрации и перехода права включает следующие этапы:

1. Возникновение оснований для перерегистрации (сделка купли-продажи, наследование, дарение и т. д.).
2. Сбор необходимых документов (перечень ниже).
3. Обращение в Росреестр с заявлением на госрегистрацию.
4. Проверка на месте на предмет полноты пакета бумаг, содержания, соответствия действующим требованиям.
5. Проверка документов на предмет подлинности, наличия у заявителей соответствующих прав и отсутствия ранее заявленных (зарегистрированных) прав на этот же ЗУ.
6. Внесение данных в ЕГРН о смене собственника (при условии отсутствия оснований для отказа или приостановления процедуры).
7. Выдача заявителям выписки из ЕГРН, удостоверяющей регистрационные действия.

Законодательством не установлены точные сроки обращения в Росреестр для перерегистрации ЗУ. Но до проведения регистрационных действий и внесения данных в ЕГРН новый собственник не может распоряжаться ЗУ по своему усмотрению.